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房东将住宅房子租给公司办公使用,需要缴税吗?

发表时间:2022-02-24 10:44

 问题:请问房东将住宅房子租给公司办公使用,月租金只有500元,需要缴税吗?

  解答:

  法理上,房东取得租金肯定是需要交税的,但是实际上却好几个税种不用交税。

  1.增值税——免税

  《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)第四条规定:《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过15万元的,免征增值税。

  因此,每月500元的租金是不需要缴纳增值税的,同时根据实际缴纳的增值税计税的附加税费也不需要缴纳了。

  2.个人所得税——实际不交

  个人取得房屋租金,个人取得的财产租赁收入,应按财产转让所得项目征收个人所得税。

  (1)一次收入的确定

  《个人所得税法实施条例》第十四条规定,财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。

  (2)费用扣除标准

  《个人所得税法》第六条规定,财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

  (3)实际缴纳的税费可扣除

  国税发[1994]89号规定:纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。

  (4)实际开支的修缮费用可限额扣除

  国税发[1994]89号规定:纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

  (5)财产租赁所得应纳税所得额计算公式

  财产租赁所得应纳税所得额计算公式为:

  应纳税所得额=收入额-允许扣除的税费-费用扣除标准-允许扣除的修缮费用-准予扣除的捐赠额

  根据上述规定:每月租金500元的,实际不需要缴纳个人所得税。

  3.印花税——单位减半、个人免征

  根据《印花税暂行条例》(2022年7月1日后《印花税法》)规定,租赁合同需要缴纳印花税。

  根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号),明确了由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

  《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定:“对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。”

  4.房产税减征、城镇土地使用税免征

  《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定:“对个人出租住房,不区分用途,......按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。”

  综上所述,如果个人出租住房收取500元/月租金,实际上只需缴纳4%的房产税。

  另外,根据《企业所得税税前扣除凭证管理规定》规定,企业境内支付属于增值税应税范围的以发票作为税前扣除凭证,但个人交易满足“小额零星”条件的可以不需要发票。对于“小额零星”的标准,规定只明确了“小额”是指金额低于增值税起征点(500元/次),但是对于“零星”的标准却没有界定,因此对于每月都要支出500元的交易是否能认定为“零星”是存在风险的。有税务稽查案例表明,对于每月都要支出500元以下个人交易,持续交易一段时间的,税务稽查认定已经不属于“零星”交易而是“持续”交易,需要以发票为税前扣除凭证。




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